Už kiek parduoti butą?

Teisingai – už tiek, kiek norite. Tik štai klausimas: ar kas nors už tiek pirks? Panašu, kad mūsų eksperimente pristatomų butų – kol kas ne.  Šeškinėje esančio buto savininkas Pavelas per mėnesį, kai padavė pirmąjį skelbimą, sulaukė keliolikos skambučių iš kurių didžioji dalis buvo tarpininkauti jam besisiūlantys NT brokeriai. Viena mergina buvo buto apžiūrėti. Savaitės pabaigoje ketino apsilankyti dar vienas potencialus pirkėjas. Ar Pavelas jau svarsto galimybę mažinti kainą? Dar ne.

Butu Ozo parke per šį laiką susidomėjo trys žmonės. Vienas iš jų atvyko apžiūrėti. Savininkus atstovaujantis brokeris Darius Ringaitis kitos savaitės viduryje žada surengti “atvirų durų dieną”. Jei potencialių pirkėjų neatsiras, sako kalbėsiąs su savininkais ir siūlys truputį nuleisti kainą.

Buto Žvėryne (apie kurio pardavimą skelbimo niekur nėra, tik pas mus) savininkai kol kas nesulaukė nė vieno potencialaus pirkėjo. Tačiau nusižiūrėtas kitas jų būstas Senamiestyje dar tik planuojamas statyti, tad ypatingos skubos parduoti šį jie nejaučia. Kainos kol kas irgi neketina mažinti. Žada luktelėti vėlyvo pavasario – vasaros, kai NT rinka pagyvėja.

Tikriausiai sutiksite, kad kaina – toks slidus reikalas. Nagi, paanalizuokit savo pojūčius, kurie kyla, kai jums sakoma: tau sumokės 1000 litų. Nesakykit, toks geras jausmas apima, ar ne? Kuris akimirksniu dingtų išgirdus: tau reikės sumokėti 1000 litų. Brrr…

Tad kaip nusistatyti norimo parduoti būsto kainą? Žiūrėti, kiek už savąjį prašo kaimynas?

Nekilnojamojo turto agentūros„Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojas, Būsto departamento vadovas Remigijus Pleteras turi tvirtą nuomonę šiuo klausimu: realiausią kainą gali nustatyti NT brokeris arba vertintojas. „To negali padaryti pasižiūrėjęs į lubas. Juk žmogus neparduoda po kelis butus per mėnesį, kad žinotų situaciją rinkoje. Net ir lyginant skelbimus, kuriuose siūlomi panašūs būstai, tikrovės nematyti. Čia atsispindi pardavėjų lūkesčiai. Be to, žmogus natūraliai linkęs manyti, kad jo ir tik jo turtas yra geresnis, vertesnis ir pan. Kompetentingas brokeris buvusiais sandoriais pagrįs sumą: pavyzdžiui, per mėnesį ar kelias savaites vyko tokie ir tokie sandoriai, galutinės sumos buvo tokios ir tokios.“

Pirkėjui lieka mažiau galimybių ginčytis, jei būstą parduodantis žmogus pateikia oficialų įvertinimą. Toks dokumentas atsieis nuo 200 litų. Ir daugiau. Ar verta investuot? Gal ir prasminga, jei per tris mėnesius nuo įvertinimo sudarysite pirkimo pardavimo sandorį. Jei NT įsigyti pirkėjas ims paskolą, vertinimą bus galima pateikti bankui. Sakysite, investuoja pardavėjas, o naudos turi pirkėjas? Bet čia juk susitarimo reikalas, ar ne?

Nerašyta taisyklė kalbant apie bet kurį turtą – papildomos investicijos į jį, paprasčiau tariant remontas, vargu ar atsipirks. „Nes daiktai dėvisi. Žinoma, kaina labai priklauso nuo buto įrengimo lygio ir kas jame paliekama. Integruojami baldai, buitinė technika, santechnika, šviestuvai – t.y. viskas, ko neketinate išsivežti, didina NT vertę“, – sako NT ekspertas R.Pleteras.

Tačiau naivu būtų tikėtis, kad pirkėjas nemėgins to panaudoti prieš jus („ai, o man nereikia tokios skalbyklės. Noriu kitokios. Kiek nuleisi?). Psichologinis derybų aspektas tokiuose sandoriuose labai svarbus.

„Pamenu prieš porą metų nutikusį gerai žinomą atvejį. Dėl kažkokių priežasčių savininkas norėjo parduoti butą itin greitai. Tad ir užsiprašė už jį gerokai pigiau nei diktavo rinka. Apžiūrėti buto ateidavo po penkis – šešis potencialius pirkėjus kasdien, dar panašiai tiek teiravosi apie jį telefonu. Tačiau nė vienas nesiryžo pirkti, nes visi ligi vieno reikalavo dar nuleisti kainą. Viskas tęsėsi apie tris mėnesius. Galiausiai, NT brokerio patartas, savininkas padidino oficialią kainą 10 tūkst. litų. Tada tokią sumą leido nusiderėti potencialiam pirkėjui. Butą nupirko per tris paras, – šypsosi Nekilnojamojo turto agentūros„Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojas. – Peršasi išvada, kad iš pagarbos pirkėjui šiek tiek reikia  užmesti“.

Kada reikėtų pradėti nerimauti, kad niekas nesidomi? „Jei objektas naujas – po dviejų trijų savaičių. Nes būsto ieškantys žmonės nuolat seka rinką: skaito skelbimus interneto portaluose, laikraščiuose ir pan. Normalu, kai per savaitę 1 – 2 potencialūs pirkėjai ateina apžiūrėti buto, keletas paskambina“, – sako R.Pleteras.

Priežasčių, kodėl nesidomi, gali būti keletas – netinkamos nuotraukos, netinkamose vietose skelbimai, o dažniausiai – per didelė kaina. Kiek ją nuleisti? NT ekspertas sako, kad tokia taktika nuo pat pradžių gali būti pasmerkta nesėkmei. „Nuolat skelbimus stebintys pirkėjai tikrai pastebės sumažėjusią kainą. Jiems tai gali atrodyti kaip savininko silpnumo požymis. Natūraliai kyla abejonė: jei vieną kartą kaina buvo sumažinta, kodėl negalėtų mažėti dar? Žala gali būti neatitaisoma. Todėl labai svarbu nustatyti pradinę optimalią kainą“, – tvirtina R.Pleteras.

Be apžiūros, tik iš nuotraukų ir aprašymų, NT ekspertas nesiryžo vertinti, kokia būtų rinkos vertė mūsų eksperimente pristatomų butų (priminsiu, kad dviejų – Šeškinėje ir Žvėryne savininkai kainas nustatė patys; Ozo parke – NT brokeris).

Iš daugumos jūsų reakcijų suprantu, kad visų trijų kainos per didelės. Ką gi, mielieji kurmiai, paskaičiuokime:) Tik turėkite omenyje vieną smulkmeną: įsivaizduokite, kad jūs esate tų butų savininkai, o ne potencialūs pirkėjai. Už kiek juos parduotumėt?