Mitas ar tiesa: su paskola pirkto buto neleidžia parduoti bankas
Bankai leidžia.Tiesa, su vienintele išlyga – turite grąžinti visą iš jo gautą paskolą, t.y. negalite parduoti būsto pigiau nei jį pirkote, o dažniausiai tai reiškia pagal dabartines rinkos kainas.
Į klausimus atsako„Swedbank“ Skolinimo gyventojams skyriaus vadovė Aida Budreikienė, „DnB NORD“ banko Pardavimų valdymo departamento vadovė Lijana Žmoginaitė, „Danske“ banko Verslo plėtros tarnybos direktorius Norbertas Žioba, „SEB“ banko prezidento pavaduotojas, Mažmeninės bankininkystės tarnybos direktorius Virginijus Doveika.
1. Ar jūsų banko praktikoje yra buvę atvejų, kai bankas neleido parduoti buto? Jei taip, kodėl?
„Swedbank“: Ne, tokių atvejų nėra buvę. Tačiau kita vertus tokiu atveju, kai klientas nori parduoti bankui įkeistą turtą, pagrindinis banko keliamas reikalavimas – turi būti padengta paskola, už kurią įkeistas parduodamas turtas. Tik padengus visą paskolą bankas atsisakys įkeitimo parduodamam turtui.
„DnB NORD“: Tokie atvejai mums nėra žinomi. Bankui svarbu, kad gautos lėšos iš bankui įkeisto buto pardavimo pilnai dengtų paskolą.
„Danske“: Tokiais atvejais, kai klientas nori parduoti butą ir įsipareigoja tuo pačiu grąžinti paskolą, susijusią su parduodamu būstu, bankas negali prieštarauti.
„SEB“: Bankas tokiam kliento sprendimui prieštarauti negali. Svarbiausia, kad būstą parduodantis savininkas, pirkęs jį už skolintas lėšas, įvykdytų savo finansinius įsipareigojimus, t. y. grąžintų visą paskolą bankui. Jei suma, už kurią parduodamas būstas, nepadengia likusios mokėti paskolos, bankas pirmiausia su klientu aptaria, kaip bus užtikrinamas paskolos likučio grąžinimas.
2. Kokius finansinius kriterijus turi atitikti potencialus pirkėjas?
„Swedbank“: Bankas nevertina potencialaus pirkėjo finansinių galimybių pirkti turtą, jeigu šis pirkėjas nėra prašantis iš mūsų banko paskolos šiam konkrečiam turtui įsigyti.
„DnB NORD“: Bankui svarbu, kad visa paskola už kurią įkeistas perkamas butas būtų grąžinta laiku. Tik tuomet, kai visa paskola grąžinama, bankas nuima įkeitimą turtui.
„Danske“: Bankas pirkimo pardavimo proceso nereguliuoja ir būsto pirkėjo neparenka. Šiuo atveju svarbūs banko ir jo kliento – būsto pardavėjo santykiai bei savitarpio įsipareigojimai. Būsto pardavėjas privalo grąžinti būsto paskolą ir atsakomybė tartis su būsto pirkėju, ar jis naudos savo lėšas, ar skolintas, tenka jam pačiam. Jei būsto pardavėjas įvykdo savo įsipareigojimus bankui, bankas negali kelti reikalavimų potencialiam pirkėjui.
Kitas klausimas, jei būsto pirkėjas nori skolintis iš banko šiam būstui įsigyti. Tada jis turi atitikti tuo metu galiojančius reikalavimus būsto paskolai gauti.
„SEB“: Jei pirkėjas būstą perka taip pat skolintomis lėšomis, jis neperima ankstesniojo savininko finansinių įsipareigojimų, o kreipiasi į banką dėl naujos būsto paskolos suteikimo. Bankas kaip ir įprasta prieš suteikdamas
finansavimą individualiai įvertina kliento, šiuo atveju pirkėjo, finansines galimybes vykdyti priimamus finansinius įsipareigojimus, aptaria kitas, šiuo metu galiojančias paskolos teikimo sąlygas.
3. Ar lengviau sudaryti sandorį, jei abu – ir pirkėjas, ir pardavėjas – yra to paties banko klientai?
„Swedbank“: Taip, tai tiesa. Jei pirkėjas skolinsis tame pačiame banke, tuomet procesas žymiai pagreitės ir palengvės. Nereiks laukti kito banko sutikimo parduoti/ įkeisti turtą, sutikslinti paskolos likučių ir atlikti kitų formalumų, kurie būtini, kai dirbama su dviem skirtingais bankais.
„DnB NORD“: Tai neturi įtakos sandorio sudarymui.
„Danske“: Taip, nes tuo atveju yra užtikrinamas sklandesnis ir paprastesnis vienos paskolos užbaigimo/ padengimo ir hipotekos nuėmimo / įkeitimo procesas.
„SEB“: Esminės įtakos sandorio sudarymui tai neturi.
4. Ar kinta paskolos sąlygos, jei abu yra vieno banko klientai ir pirkėjas atitinka banko keliamus kriterijus (t.y. pardavėjo finansinius įsipareigojimus bankui perima pirkėjas)? Kiek šis procesas kainuoja?
„Swedbank“: Turto pirkėjas ima naują paskolą banke, naujosios paskolos pinigais yra dengiama esama pardavėjo paskola banke. Paskola pirkėjui kainuoja kaip nauja paskola – iki 1500 lt (banko mokesčiai, turto vertinimas, notaro paslaugos, nuosavybės registravimas). Papildomai, priklausomai nuo susitarimo tarp pirkėjo ir pardavėjo – kainuoja pirkimo – pardavimo sutarties sudarymas pas notarą. Šį mokestį gali mokėti viena kuri šalis arba mokestis dalinamas tarp šalių. Notaro mokestis už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą sudaro 0,45 procento kainos, bet ne mažiau kaip 100 Lt. Į šiuos mokesčius nėra įtraukti kiti notarui mokėtini mokesčiai (pvz., už perkamo turto teisinio statuso patikrinimą Hipotekos, Turto arešto aktų registre ir kt.). Paprastai mokestis notarui mokamas grynaisiais pinigais, sudarant pirkimo-pardavimo sutartį. Tuo tarpu banke gaunamos sąlygos ir mokami paskolos administravimo mokesčiai yra standartiniai tuo metu galiojantys mokesčiai.
„DnB NORD“: Tokiais atvejais finansinių įsipareigojimų perėmimas yra prilyginamas naujos paskolos suteikimui. Taikomi banko standartiniai įkainiai kaip suteikiamai naujai paskolai, šiuo konkrečiu atveju būtų 750 Lt ir kiti, ne banko, mokesčiai: notaras, draudimas, hipoteka, registrų centras.
„Danske“: Pirkėjas būsto pardavėjo finansinių įsipareigojimų neperima. Būsto paskolos sutartys su pirkėju ir pardavėju yra tarpusavyje visiškai nesusijusios. Vienintelis jas „jungiantis” dalykas tas, kad prievolių užtikrinimui įkeisto nekilnojamojo turto unikalus numeris yra tas pats.
„SEB“: Atsižvelgiant į tai, kokios sąlygos numatytos būstą parduodančio kliento paskolos sutartyje, jis gali patirti išlaidų dėl sutarties nutraukimo ar paskolos sąlygų pakeitimo. Tuo atveju, kai būsto paskolos turėtojas svarsto
galimybes parduoti būstą, pirktą už skolintas lėšas ir įkeistą, bankas kartu su juo aptaria ir įvertina turimų finansinių įsipareigojimų vykdymą, t. y. kokia situacija bus su turima paskola, kokiu būdu bus užtikrintas paskolos likučio grąžinimas, jeigu pardavimo suma nepadengs visos likusios mokėti paskolos.
Jei pardavus būstą gautos sumos nepakaks turimai paskolai sugrąžinti ar kitiems mokėjimams, susijusiems su paskola, tuomet svarbu įvertinti tolimesnes kliento finansinių įsipareigojimų įvykdymo galimybes – ar
kredito gavėjas šiuos įsipareigojimus padengs savo lėšomis, ar būtų keičiamos paskolos sąlygos, pavyzdžiui, įkeičiant kitą turimą turtą ar pan. Tokiu būdu bankas taip pat vertina prisiimamą riziką kaip ir kitais kredito
sutarties sąlygų pakeitimo atvejais.
Pirkėjas, būstą perkantis skolintomis lėšomis, turi apmokėti naujoms paskoloms įprastai taikomus administravimo mokesčius, mokesčius už notaro paslaugas, turto įvertinimą ir pan.
Tipas: Parduodame būstus
Svetima piniginė
"Apskritai pinigai suteikia žmogui laisvę. Jis gali laisviau gyventi nebūtinai demonstruodamas tuos pinigus. Pinigai gali padėti įgyvendinti idėjas, suteikia laisvę keliauti ir plėsti akiratį."
Sveiki,esame paeme busto kreditra 318000 lt is Danske banko,uzfiksavom palukanas 5metams,kai atejo ta diena kai palukanos krito per pus,nutarem atfiksuoti(banke pries pasirasant sutarti klausem del tokio atvejo,jeigu kris palukanos,ka tada:ateikit sumokesit 500lt bauda ir atfiksuosim.),bet ka mes isgirdom,taip mes galim atfiksuoti,bet pakelsim banko marza ir jus tapati mokesite
(,.ka daryti??????tokiu sunkiu metu ,mes mokame po 1700lt kas men.parduoti buta kaip suprantu ir nelabai iseis,nes jo kaina kritusi.vienu zodziu,paprastam liketuvos zmogeliui,nieko nebelieka daryti,tik ikisus galva i kilpa stenktis neuzdusti.
Patarkit aciu.
Viena iš galimų išeičių yra paskolos refinansavimas kitame banke. Aišku jums būtina labai gerai išsiaiškinti savo sutartį su banku, kuriame paėmėte paskolą. Tada įvertinsite, ką galite daryti ir kokios bus sąnaudos. Tokiam darbui siūlau pasinaudoti teisininkų paslaugomis.
Na tai ką parašėt – yra vergijos bankui “palengvinimo” priemonės, bet nei vienas būdas net nesiūlo kaip žmogui atsikratyt to buto ir įsigyt mažesnį…
Todėl atsakymas į temos klausimą “Mitas ar tiesa: su paskola pirkto buto neleidžia parduoti bankas”, mano atveju vienareikšmiškas: ABSOLIUTI TIESA, kad bankas neleidžia parduot brangaus buto ir nusipirkt mažesnį ir ekonomiškesnį. Negalėčiau net į kitą miestą – Kauną išvažiuot, jei darbą pasiūlytų…
Ir vėl sutinku. Man kilo viena sąmokslo teorija, kurią mėginsiu artimiausiu metu išsiaiškinti su specialistais: beveik visi bankai turi įsteigę NT bendrovių, kurios perima administruoti nemokių klientų butus. Bet kažkodėl šitos bendrovės nenori perimti jūsų ar kitų, panašioje situacijoje atsidūrusių žmonių butų už tokio paties dydžio sumą, kurią jūsų butą duodamas paskolą įvertino tas pats bankas, ar ne? Juk per porą metų buto tikrai “nenugyvenot”. O jei bankas neleidžia parduoti pigiau, vadinasi, tebemano, kad jis tiek vertas. O jei nevertas, peršasi du spėjimai: arba bankai dirbtinai stingdo NT rinką – tada tikriausiai turėtų atitinkamos tarnybos imtis tyrimo; o gal jus suklaidino bankų vertintojai, dėl kurių galimos nekompetencijos dabar patiriate nuostolių ir galbūt yra pagrindo kaip nukentėjusiam kreiptis į teismą? Žinau, skamba kaip sąmokslo teorija iš fantastikos srities:) Bet įdomu, ką pasakys teisininkai. Pasidomėsiu ir būtinai bus apie tai įrašas.
Turiu klausimą bankininkams. Esu 2007 metais pasiėmęs paskolą 3ų kambarių butui pirkimui Vilniuje, Šiaurės miestelyje. Finansavausi 95 proc. pirkinio kainos. Paskolos dydis 450.000 Lt. Šiuo metu butą pagal skelbimus galėčiau parduoti tik už 350-380.000 Lt. Nebegaliu išlaikyti šio erdvaus būsto ir norime su šeima persikelti į mažesnį ir pigesnį 2 kambarių butą (nors ir senos statybos).
Ar leisit parduoti šitą butą ir įsigyti mažesnį?
Ką man daryti? Gal patartumėt? Kaip susimažinti buto išlaidas?
Mantas
Galėtumėte parduoti šį butą, tačiau bankui vis tiek reikės grąžinti paimtus 450 000. Tad jei parduosite už 380 000, skirtumą turėsite dengti iš asmeninių lėšų arba, jei turite, įkeisti kažkokį kitą turtą. Ar kalbėjote su banku, kuriame ėmėte paskolą, kokią išeitį jie siūlo? Parašykit, prašau, nes įdomu, ar bankai tikrai ieško išeičių kartu su klientais, ar tik deklaruoja tai darantys.
Taip – būtent – bankas man ir siūlo: susitaupyk 70000 litų arba įkeisk savo ar artimųjų turtą. Bet deja nei sutaupyt galima žvėriškus mokesčius ir įmokas bemokant, nei aš to turto turiu.
Gaunasi, kad liksiu pririštas banke prie buto, kol jis “nepabrangs”. O jei butas nepabrangs niekada??? Šiuolaikinis kalėjimas gaunasi – be teisės išvykti ir parduoti…
Sutinku, kad pabrangt, jis greičiausiai tiek nebepabrangs niekada, ypač, jei įsigijote jį pakilimo metais. O kitų variantų be pardavimo ir/ar papildomo laidavimo bankas nesiūlo? Štai kokius, bent jau teorinius galimus variantus man yra parašęs “Swedbankas”:
” •Jei, pavyzdžiui, kliento pajamos laikinai sumažėjo, siekiame išsiaiškinti, kokią sumažėjusią įmoką klientas gali mokėti. Šiuo atveju įtemptą padėtį gali sušvelninti paskolos termino ilginimas, paskolos mokėjimo metodo pakeitimas, paskolos dalių įmokų atidėjimas keletui mėnesių.
•Jei klientas neteko darbo ir neturi santaupų įmokoms sumokėti, aptariamos kliento ateities perspektyvos – jo numatomi veiksmai ieškant darbo ar kitų pajamų šaltinių (pavyzdžiui, turto nuoma, turto pardavimas, brangesnio turto keitimas paprastesniu ir pigesniu). Netekusiam darbo klientui dažniausiai galime padėti ir tam tikram periodui atidėdami mėnesinių įmokų mokėjimus.
•Jei žmogus turi keletą paskolų, pavyzdžiui, būsto ir vartojamąją paskolą ar keletą vartojamųjų paskolų, tokių įsipareigojimų sujungimas, jų termino prailginimas taip pat padeda subalansuoti kliento finansinius srautus.
•Priklausomai nuo individualios situacijos, gali būti aptariamos ir kitos paskolos sąlygos. Atskirais atvejais gali būti prašoma papildomų užtikrinimo priemonių, pavyzdžiui, kito asmens laidavimo, papildomo turto įkeitimo.”